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按揭的三种还款方式

发表于2004/12/30 10:10:00  4920人阅读

分类: 经济知识

房贷聚焦:“移动按揭”对撼传统还款法  阅读次数(
2003-12-25 14:00:32 南方日报 
  正当全国各地媒体为牵涉到住房消费信贷者切身利益的“等额还款法和等本还款法”而炒得沸沸扬扬之际,中国民生银行按揭中心主任高峰急忙忙地从北京到上海,又匆匆赶至广州,不遗余力向各界解释该行刚刚面世的“移动按揭银行”,声言这是目前最先进、符合最广大人民群众需要的“组合还款法”,还把“住房消费贷款”上升到投资理财的高度。

  随时随地移动按揭

  据高峰介绍,两年前,民生银行便以敢为人先的精神,特别聘请香港一家软件公司开发设计个人贷款管理系统——“移动按揭银行系统”。这种移动按揭银行系统,摆脱了银行固定化的物理网点的束缚和限制,让所有民生银行的客户经理手持便携式电脑,无论身处何时何地都能为按揭客户服务,为客户投资理财。

  高峰指的是银行职员在服务客户方面,而对住房按揭消费者来说,该系统又是怎样可上升到其理财高度呢?从演示中笔者看到,通过这一系统,申请住房按揭的顾客在售楼现场就可办理相关按揭服务。甚至,银行客户经理陪着客户边挑房边办理申请按揭,在各种信息完整的情况下可以在1个小时之内完成审批手续。民生银行这套“移动按揭银行系统”打破单一的还款方式,通过理财试算器功能,根据每个客户的不同时期的家庭收入情况和个人的投资理财习惯,由银行职员量身订做按揭服务方案,客户可以选择一款最适合自己特点的个性化还款方式,并在供楼期间,可通过向银行贷款或个人授信,对资金实行循环使用,让资金增值。

  随意组合有多种还款法

  移动按揭还款方式的推出,着实为本来有点烦的个人住房按揭市场吹来一阵清风。当然,在业界看来,移动按揭组合还款法却是住房按揭的一次革命,令同行刮目。

  等额还款法和等本还款法,是1998年中国人民银行批准的由各家商业银行选择运用的方法。而组合还款法却是在这两种传统还款方式的基础上,根据借款人的收入成长曲线,而为借款人量身订做的还款方式。它根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式,即根据借款人未来的收支情况,首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段,然后确定每个阶段的还款年限。还款期间,每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额,未归还的本金部分按月计息,两部分相加即形成每月的供款金额。一般来说,组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内,贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势;任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同,使贷款归还呈不规则变化。

  业内人士人析,移动按揭组合还款法的推出,在迎合消费者需要的同时,银行将获取较大市场份额,并成为市场竞争中的最大赢家。因为,银行可根据客户本身的收支状况,量身订做还款方案,并根据借款人未来的收支变化,灵活安排其每期供款额。这样能在最大满足借款人要求的同时,可通过不同的组合方式,有效地控制银行资金风险。

  移动组合还款法适合哪类人

  移动按揭组合还款法是借助金融高科技平台来完成的。任何一家商业银行只要具备这个应用系统,便能推出无数种还款法。但仔细研究该行的按揭方案,移动组合还款法也有其最佳选择性。说白了,民生银行的移动组合还款对某一领域或某个年龄段有很强的针对性。

  高峰坦言,民生银行的移动按揭组合还款法就是以中青年借款人而为主,结合民生银行按揭贷款实际要求而开发的。因此,一般情况下,其收入的稳定性及成长性至关重要,特别是选择“递增型”或“任意型”中前期还款较少的借款人,要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等为主;同时要求其所购房屋主要为住宅。

  这样看来,普通消费者是否还是选择等额或等本还款法较明智?高峰解释说,开发某一类有针对性的金融产品,是银行的战略选择,也是银行出于风险控制以及资金效益等方面考虑的结果,但绝不是要排斥普通消费者。任何一个住房按揭者,只要能对自己的收支情况作合作的预测,便能通过该系统,计算出个人较为合适的投资理财公式。供楼中途,如家庭收支情况有变,同样可及时进行修改,争取占用银行最少的钱,使生活质量得到提升,并使闲资金投向其它领域,获取更大收益。

  链接

  □组合还款法有哪些特别规定?

  1.贷款期限必须在5年以上。

  2.原则上贷款最多分为5段,每段的期限不得少于2年。

  3.选择“递增型”或“任意型”中前期还款少的方式,要求第一阶段还款年限不长于5年,其每阶段内需归还本金也不同,即还款曲线趋于成长期的不低于5%;高峰期的不低于40%;成熟期不低于40%;下降期不低于10%。同时,要求每阶段归还的本金比例原则上不低于用等额本金归还法的60%。

  4.若借款人所购房屋为高档住宅的,原则上不推荐前期供款少的组合方式;贷款所购房屋为商铺、办公楼或购房明显用于投资的,不采取“递增型”组合还款法或前期供款少的组合方式。

  □借款人在还款期间进行了加(减)按,或提前偿还部分贷款,怎样重新计算月供额?

  借款人在还款期间进行了加(减)按,或提前偿还部分贷款,则经办人应根据调整后剩余的贷款期限及尚未归还的本金余额,依据借款人的选择,按有关规定重新计算月供。

  □还款方式确定后,在还款期限,要变更各段间的还款比例及年限,有什么规定?如何办理?

  还款期间的分段、各段间的还款比例及年限确定后,原则上在半年内不得进行变更。借款人申请拟变更的,应提前向贷款银行递交申请书、个人有效的身份证件以及银行要求的其它材料,并须获得银行的同意。经办行办理借款人的还款计划变更的,按现行个贷业务和管理系统的规定执行。

  案例

  基本情况:李先生,现年31岁,大学学历,已婚无子女,现任某政府机关副处长,其配偶在同一单位工作。

  收支状况:李先生家庭月收入约8000元,每月支出约2000元,结余约6000元。

  财产状况:李先生现住房为单位所分的旧式公房(小二居),具有部分产权;银行存款约25万元。

  购房意向:因打算在最近二三年内生小孩,现住房显得拥挤,故李先生拟购买一套价值75万元的三居室。

  贷款及还款安排:由于其所购的房产项目的按揭条件为最高8成20年,拟申请8成20年(60万元、240月)的按揭贷款。但考虑到以后抚养小孩的费用大增,而收入近几年内不会大幅增长,李先生设想在小孩上学之前,每月多还一点,以减少利息支出。但因其家庭积蓄不多,支付首付款及入住前的装修款后,所剩不多,并计划在小孩出生之前,攒下一笔款,故不想在还款期间采取提前部分还款的方式。

  分析:按传统的两种还款方式,在现行贷款利率下,其每月还款额、利息总额、偿债比率如下:

  1.按月等额本息还款法:

  每月还款额=600000×4.2‰×(1+4.2‰)20×12÷〔(1+4.2‰)20×12-1〕=3973.02元

  利息总额=3973.02×20×12-600000=353524.8元

  月偿债比率=3973.03÷8000=49.6%

  2.按月等额本金还款法

  每月还款本金=600000÷(20×12)=2500元

  首月还款额=600000÷(20×12)+600000×4.2‰=5020元

  每月递减额=600000÷(20×12)×4.2‰=10.5元

  最后一月还款额=2500+2500×4.2‰=2510.5元

  利息总额=〔2×10.5+(240-1)×10.5〕×240÷2=303660元

  月最高偿债比率=5020÷8000=62.4%

  通过以上两种还款方式的比较,可以看出:

  若采取按月等额本息法,李先生在其小孩上学后,月供款压力较大;若采取按月等额本金法,前10年内月还款额与等额法差不多,供款压力还是较大,均不能满足李先生的要求。

  如果李先生采取组合还款法,贷款偿还的具体安排如下表:

  对李先生来说,如果采用以上的组合还款法,在前3年,虽然其每月还款额达月收入的70%,但因无重大支出,也是可以承受的。在小孩子上学之前的5年内,月供款每月减少1000多元,满足了支出增加的需要。在其后的12年间,月供款每比前一阶段也减少1000多元,也满足了此时支出增加的需要。而且,利息总额比等额本金还款法还少了近一万元,真可谓两全其美,李先生的要求得到了最大程度的满足。

  对银行而言,采取组合还款法,3年后抵押率即降至64%,与一般的按月等额本息的还款法相比,风险更低。

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